רשימת הירוקים והצעירים סבורה כי ממשלת ישראל יכולה וצריכה לעודד פרויקטים של עיבוי עירוני ותמ"א 38, ע"י העמדת כלים פיננסים משמעתיים מטעם המדינה לדיירים, הם יהיו יכולים לממש בעצמם זכויות בניה לפי תמ"א 38 זאת בתמורה להעמדת יחידות הדיור להשכרה במחיר מפוחת למשך 7 שנים.
מניסיון אבן הנגף המרכזית ביציאה לדרך של פרויקטים כאלו הוא המימון.

תקציר התוכנית
1. התוכנית משיגה בטחון חברתי, בטחון סביבתי ומציעה פתרון להורדת מחירי הדיור.
2. בערי ישראל מסתתרות מאות אלפי דירות בתמ"א 38, ורק צריך להוציא אותם לאור, הדרך לעשות זאת היא באמצאות קרן הלוואות מטעם המדינה, שתסייע לדיירי בניינים לממש את זכויות הבניה שלהם בלי להזדקק ליזמים/פטרונים.
3. לפי התוכנית הזו הדיירים יהיו היזמים בסיוע המדינה, בתמורה לסיוע הזה הדיירים יעבור את הדירות החדשות להשכרה במחיר מופחת למשך שבע שנים.
4. הדיירים ירוויחו – הן משדרוג נכסיהם והן מרווחים על מכירת הדירות
5. הסביבה תרוויח – לא יהיו צורך להרוס שטחים יקרים מפז
6. הציבור ירוויח – מהורדת מחירי השכירות והגדלת מצאי הדירות בתוך הערים
7. המדינה תרוויח – מחיזוק הבניינים נגד רעידות אדמה, והוספת ממ"ד שימנעו אסונות יקרים

פרטי התוכנית
1. ממשלת ישראל תעמיד קרן הלוואת/ערבויות ללא ריבית לטובת דיירי בתים הזכאים לשיפוץ לפי תמ"א 38, הטיפול/לווי הבקשות להלוואות יעשה ע"י הבנקים המסחריים.
2. סוכם הקרן יעמוד 10 מיליארד שקל ל- 10 שנים, והם יחולקו בשיטת כל הקודם זוכה, לדיירים אשר הוציא היתרי בנייה.
3. ממשלת ישראל תקים קרן הלוואות גישור בסכום של 500 מיליון שקלים, לסיוע בניהול הפרויקטים ובתכנון . את הטיפול בבקשות ינהלו הרשויות המקומיות.
4. הדיירים יוכלו להגיש בקשות רק לאחר שכל בעלי הדירות הביעו הסכמה להליך

הוספת קומות לפי תמ"א 38 – במקומות בהם הריסה אינה אפשרית מבחינה כלכלית
1. הלוואה תהיה לשבע שנים ללא ריבית, בתמורה להעמדת הדירות הנוספת להשכרה במחיר מופחת, דמי השכירות יועברו לכיסוי ההלוואה.
2. הדירות הנוספת ירשמו על שם הדיירים, אבל ישועבדו לטובת הבנק המטפל עד להחזרת ההלוואה.
3. בתום 7 שנים הדיירים יהיו חייבים למכור את הדירות הנוספת ולהשתמש בתמורה להחזרת הלוואה. הכספים העודפים במידה ויישארו יועברו לדיירים.
4. במקרה שהדיירים לא יחזרו את ההלוואה ולא ימכרו את הדירות הנוספות בתום 7 שנים, הבנק יעשה זאת במקומם ויעביר לדיירים את העודפים מן המכירה אם יהיו כאלו.
5. על הבנק המלווה תהיה חובה לבדוק כי הפרויקט הינו בעל פוטנציאל להחזר מלא של ההלוואה באמצעות חוות דעת של שמאיים.

6. במקרה שהתמורה ממכירת הדירות הנוספת לא תכסה את ההלוואה, הדיירים יוכלו לבחור באופציה לצאת לפרויקט על ידי כיסוי ההפרש בעצמם. במקומות בהם יש אוכלוסיות חלשות על המדינה לפעול לסבסוד העלויות.

הריסה ובניה מחדש לפי תמ"א 38
7. הלוואה תהיה לשבע שנים ללא ריבית, בתמורה להעמדת חצי מן הדירות הנוספת להשכרה במחיר מופחת, דמי השכירות יועברו לכיסוי ההלוואה.
8. המחצית השניה של הדירות הנוספת ימכרו במכירה מוקדמת ,לפני הריסת הבניין, וישמשו לטובת מימון הפרויקט בין השאר לשימוש הדיירים לדיור חלופי.
9. מן האמור לעיל, הלוואה ללא ריבית תהיה רק ל50% מן הפרויקט, 50% הנותרים יהיו חייבים להיות מן התמורה של מכירת חצי מן הדירות.
10. הדירות הנוספת שלא ימכרו וירשמו על שם הדיירים, אבל ישעבדו לטובת הבנק המטפל עד להחזרת ההלוואה.
11. בתום 7 שנים מסיום הבניה, הדיירים יהיו חייבים למכור את הדירות הנוספת הנותרות ולהשתמש בתמורה להחזיר את הלוואה. כמובן אם נשארים כספים מן המכירה הם יועברו לדיירים.
12. במקרה שהדיירים לא יחזרו את ההלוואה ולא ימכרו את הדירות הנוספות בתום 7 שנים מסיום הבניה, הבנק יעשה זאת במקומם ויעביר לדיירים את העודפים מן המכירה אם יהיו כאלו.
13. על הבנק המלווה תהיה חובה לבדוק כי הפרויקט הינו בעל פוטנציאל להחזר מלא של ההלוואה באמצעות חוות דעת של שמאיים.
14. במקרה שהתמורה ממכירת הדירות הנוספת לא יכסו את ההלוואה, הדיירים עצמם יכסו את ההפרש.

• חוק יסוד הקניין והתכנון – שיעסוק בקביעת היחס בין הקניין הציבורי, לקניין הפרטי והתכנון.
• חוק התכנון – שיעסוק במבני מערכת התכנון, והליכי התכנון.
• חוק רישוי ובניה – שיעסוק במערכת רישוי הבניה ובהליכי רישוי הבניה.

דרור עזרא מוסר:"הפגם המהותי בחלק התכנון של הצעת החוק זו הוא פגיעה אנושה במנגנוני האיזון והבקרה שהיו, ושצריכים להיות בחוק התכנון והבניה. פגיעה זו היא אינה מוגבלת רק "לירוקים" אלא לכל הקהילות בעיקר אלו הקטנות והמוחלשות, כמו חרדים, ערבים ותושבי שכונות מצוקה."
עוד מוסיף עזרא: "חלק מהרפורמה דומה לרעיון שיהפוך את ועדת חוקה בכנסת לגוף שמאשר חוקים, ללא צורך אישור מליאת הכנסת.מדובר כמובן באבסורד, חברי מועצה, כמו חברי כנסת מיצגים, מיצגים מגוון קהילות ולכן חובה שתהיה לכולם השפעה על התכנון."

להלן המכתב המלא…
======================
לכבוד:
השר אלי ישי
שר הפנים

שלום רב,

הנדון:פיצול חוק התכנון והבניה החדש

הח"מ מעורב בעשור האחרון באופן די אינטנסיבי במערכת התכנון על כל צדדיה, בין-השאר בעתירות, התנגדויות, עררים, השתתפות בדיוני ועדות מחוזיות וועדות ארציות, ובשנה האחרונה חברות בוועדה משנה לוועדה מקומית הרצליה. על-סמך ניסיון זה ולאחר קריאה ראשונית של הצעת החוק אפנה אלייך ואמליץ לשנות את הרפורמה ולפצלה לשלושה חוקים כפי שיפורט להלן.

הפגם המהותי בחלק התכנון של הצעת החוק זו הוא פגיעה אנושה במנגנוני האיזון והבקרה שהיו, ושצריכים להיות בחוק התכנון והבניה. פגיעה זו היא אינה מוגבלת רק "לירוקים" אלא לכל הקהילות בעיקר אלו הקטנות והמוחלשות, כמו חרדים, ערבים ותושבי שכונות מצוקה.
דוגמא אחת, החוק מבטל למעשה את מוסד מליאת הועדה המקומית, ומעביר את כל סמוכותיה לועדת משנה שחברים בה רק שליש מחברי המועצה בנוסף לשלושה "נציגי ציבור" שממונים ע"י משרד הפנים.
למעשה, סעיף זה מרוקן מתוכן את תפקיד חבר המועצה מרוב מחברי המועצה, והופך אותם לחסרי השפעה בתחום התכנון ונותן השפעה רבה דווקא לאתם שלושה נציגים ממונים שהם לא נבחרי ציבור.
הדבר דומה לרעיון שיהפוך את ועדת חוקה בכנסת לגוף שמאשר חוקים, ללא צורך אישור מליאת הכנסת.
מדובר כמובן באבסורד, חברי מועצה, כמו חברי כנסת מיצגים, מיצגים מגוון קהילות ולכן חובה שתהיה לכולם השפעה על התכנון. בהצעת החוק יש שורה של סעיפים שלוקים באותו פגם מהותי זה!!

לאור זאת, אמליץ לשנות את מבנה הרפורמה ולפצל אותה לשלושה חוקים אלו:

1. חוק יסוד הקניין והתכנון – שיעסוק בקביעת היחס בין הקניין הציבורי, לקניין הפרטי והתכנון.
2. חוק התכנון – שיעסוק במבני מערכת התכנון, והליכי התכנון.
3. חוק רישוי ובניה – שיעסוק במערכת רישוי הבניה ובהליכי רישוי הבניה.

את חוק הרישוי ובניה לעיל אפשר בהחלט לקדם בשנה הקרובה אבל חוק יסוד הקניין והתכנון וחוק התכנון צריכים לעבור לדיון ציבורי והיות מנוסחים מחדש בשונה מן הצעת החוק שהופצה.

בברכה,
דרור עזרא
חבר מועצת העיר הרצליה
רכז תחום ים וחופים ורכז פורום השרון

העתק:
מר פאר ויסנר – יו"ר מפלגת הירוקים
ח"כ בנימין נתניהו – ראש הממשלה
פרופ' יעקב נאמן – שר המשפטים
השר אריאל אטיאס – שר השיכון
השר ישראל כץ – שר התחבורה
השר יובל שטייניץ – שר האוצר
השר עוזי לנדאו – שר התשתיות
השר גלעד ארדן – השר להגנת הסביבה
השר שלום שמחון – שר החקלאות
ח"כ דוד אזולאי – יו"ר ועדת הפנים
עו"ד יהודה וינשטיין – היועץ המשפטי לממשלה
מר איל גבאי – מנכ"ל משרד ראש הממשלה
אדר' שמאי אסיף – מנהל מינהל התכנון
אדם טבע ודין
החברה להגנת הטבע
האגודה לצדק חלוקתי

ניצני מהפכה תחבורתית היו כאן לפני 200 שנה עם המצאת הרכבת, פן אחד שלה היה הרעיון החדש, שנבע מאילוץ טכנולוגי, של הסעת המונים, והפן השני הוא שימוש במנוע הקיטור. בתחילה, רכבת הייתה דורשת כמויות אדירות של פחם, אבל ככל שהתפתחה טכנולוגית המנועים, כך קטן משקל מקור האנרגיה הנישא על הרכב, ואפשר היה לזנוח את רעיון הסעת ההמונים ולשוב לקונספט של "הכרכרה", המכונית של היום.
ראוי לציין, כי תמיד השיפור הטכנולוגי היה במטרה ליצור מנוע קומפקטי יותר, שמייצר יותר אנרגיה, ודורש פחות "דלק", מה שנקרא "יעילות אנרגטית". ואגב, זו הסיבה שכלי הרכב החשמליים שנמצאים היום בכותרות הם נסיגה טכנולוגית ולא התקדמות.

הטכנולוגיה היום מאפשר בניית כלי רכב ללא נהג, וביטול הצורך לשאת את מקור האנרגיה על כלי הרכב. למשל, הרכבת החשמלית שהמנוע שלה ניזון ישירות מרשת החשמל, המצאה מתקדמת יותר היא הרכבת המגנטית (maglev) שאפילו לא כוללת מנוע ולא גלגלים. המגבלה של מערכות אלו היא היותם מערכות מסילתיות ולכן משמשות היום רק למערכות הסעת המונים.
ההתפתחויות הטכנולוגיות בעשור האחרון בתחום המחשוב מביאות אותנו למצב שכבר היום יש אבות-טיפוס למכוניות ללא נהג, בתחום המסילתי המחשבים כבר היום מחליפים את הנהגים.

תחבורה ציבורית vs. פרטית
מערכות תחבורה נחלקות לשני סוגים שימוש, תחבורה פרטית ותחבורה ציבורית אשר נבחנות בכמה היבטים עיקריים כמו: זמינות, זמן נסיעה, בטיחות, עלות, ולאחרונה גם יעילות אנרגטית. כמובן הבחינה של היבטים אלו שונה ממקום למקום ותלויה בסביבה כלכלית, חברתית וגיאוגרפית.

הנה טבלה ציונים שנתתי להיבטים האלו, לאזור גוש-דן היום.

כפי שאפשר לראות המכונית הפרטית עולה על התחבורה ציבורית אך ורק בהיבט של זמינות, אין ספק שזמינות וזמני נסיעה הם המשמעותיים ביותר בהחלטה על העדפה סוג תחבורה ולכן בישראל קיימת העדפה ברורה למכונית הפרטית.

התחבורה הציבורית ניתנת לשיפור – את זמני הנסיעה אפשר לשפר ע"י הפרדה פיסית בניה לבין כלי הרכב הפרטיים, ואת הזמינות ע"י בניה צפופה יותר ועידוד השימוש.
אין ספק שנקודת התורפה הכי משמעותית לתחבורה הציבורית בישראל היא עניין הזמינות – ראשית, אין תחבורה ציבורית בסופי שבוע; שנית, ברוב שכונות המגורים אין "מסה קריטית" של נוסעים שיכולה להצדיק תדירות גבוה, ופעילות ברוב שעות היממה. למשל, אין שום הצדקה להפעיל אוטובוס באחד בלילה לשכונה בבניית צמודת קרקע בשביל נוסע אחד.

מערכת תחבורה אידיאלית בעתיד הקרוב צריכה להיות הכלאה בין הזמינות של הרכב הפרטי לבין היעלות והבטיחות של התחבורה הציבורית.
ממה שאני מכיר היום אין מערכת כזו, אבל יש כמה וכמה רעיונות מעניינים שראוי שיבחנו ואולי יישמו כאן בישראל.

SkyTran העתיד?
הרעיון הכי מעניין לדעתי הוא הרעיון של מערכת של תאי נסיעה קטנים שנעים בתליה על רשת מסילתית המחוברת בין עמודים.

הדמיה של מערכת SkyTran

הדמיה של מערכת דומה מפולין

בעיקרון מדובר במערכת תחבורה ציבורית בה הנסיעה היא בכלי רכב "פרטי", הנוסע יוצא מן הבית מגיע לתחנה נכנס לכלי רכב ממוחשב שבו הוא הנוסע היחיד מסמן את היעד ומגיע אליו ללא תחנות ביניים וללא פקקים.

למערכת כזו יש יתרונות רבים בניהם, זמינות גובה (כמעט כמו של מכונית פרטית), זמני נסיעה טובים ביותר, בטיחות גובה (בשל העבודה שאין נהג ואין טעויות אנוש), וגם היעילות האנרגטית היא טוב לאין שיעור מזו של הרכב הפרטי, בשל העובדה הפשוטה שמדובר בכלי רכב שרק צריך לשאת את האדם, ולא את כל המכלולים של הרכב, מנוע, גלגלים וכדומה.
בגלל שמדובר במערכת אוטומטית רוב הסיכויים שהמערכת תוכל לפועל בסופי שבוע וזה יתרון חשוב נוסף שרלוונטי לישראל.

מערכת כזו אין לה סיכוי לקום בהשקעה פרטית, ולכן דורשה מנהיגות וחזון וגם השקעה ציבורית גודלה. אין לי ספק שהתמורה החברתית, הכלכלית והסביבתית לטווח ארוך בהשקעה בבניית תשתית כזו תהיה אדירה. אם זה בהפחת זיהום האוויר, אם זה בהפחתת עלויות בנית דירה (אין צורך בחניה תת קרקעית) ואם זה בהחזרת רחובות הערים לאנשים, על כל המשתמע מכך.

שלא כמו ארה"ב, יפן ומדינות אירופה אין בישראל לובי חזק של תעשיות הרכב והנפט, ישראל הינה מדינה צפופה ומישורית אנחנו בהחלט יכולים להציב לעצמנו למטרה שבשנת 2020 תהיה לנו מערכת התחבורה הציבורית המתקדמת בעולם.

אין ספק כי מדובר כאן בתפיסת עולם שונה ואחרת מתפיסת העולם של הכרכרה והדרך הסלולה שהשתרשה כאן אלפי שנים, אבל בעולם שבו יש משאבים מוגבלים והצפיפות גובה כנראה אין מנוס מליישם מערכות כאלו, ועדיף שזה יהיה מוקדם ולא מאוחר (מידי?).

מתוך הבלוג של דרור עזרא

בהתנגדות שהגיש לוועדה מציין דרור עזרא, מספר 2 ברשמית הירוקים לכנסת, שמדובר באזור שנותר סגור במשך שנים רבות בגלל פעילות תע"ש ובזק. "מתחם זה מייצג נוף שלא שרד כמעט במקומות אחרים בשרון", הוא כתב. "זהו שטח עשבוני פתוח ורחב ידיים על חולות מיוצבים. בנוסף יש בו שטחי בוסתנים המשתרעים על עשרות דונמים. כל המאפיינים האלה יוצרים פתח לנוף העבר של ישראל שבו האדם שילב יחד חקלאות ושמירה על הנוף והטבע".

לחתימה על העצומה לשמירת האתר לחצו כאן…

לכתבה באתר דהמרקר לחצו כאן…